INVESTMENT TRAIL : Membeli Properti dengan Benar
Kesempatan emas terbesar untuk membeli adalah ketika pasar properti berada pada siklus glooming dan menjualnya kembali pada saat booming. Harga properti akan mengalami koreksi dalam berbagai bentuk insentif : diskon penjualan langsung, bonus2/hadiah, cara pembayaran yang semakin panjang tanpa DP, subsidi bunga, beban pajak yang ditanggung penjual (biasanya PPN atau struktur pajak porsi Barang Mewah/BM), gratis pinjam pakai (sepenuhnya maupun cukup membayar service charge saja) dan rental guarantee dengan fixed yield yang aduhai.
Varian-varian kemudahan ini adalah insentif langsung dan harus segera diambil oleh seorang investor properti. Mereka akan memilih salah satu pilihan itu dan segera mengambil keputusan. Ingat, ini cyclical, ada pasang ada surut. Jadi, bagaimanapun insentif akan segera berakhir dan pasar akan kembali menemukan equilibrium baru yang tidak lagi memberi apa-apa kepada konsumen.
Investasi properti tidak volatile seperti saham/index/option, karenanya di Indonesia (dan hampir di seluruh belahan dunia) pasar properti tidak memasuki ranah derivatif dan kemasan2 portofolio baru sebagaimana gaya subprime Amerika maupun pemberian diskonto sebelum maturity date dalam bisnis finansial dan manajemen hutang. Gaya investasi properti lebih banyak mengenal manajemen cash flow dan timing.
Resiko atas kesalahan investasi properti hanya akan berakibat perlambatan pengembalian investasi dan opportunity cost yang keduanya tidak secara riil merupakan out of pocket loss.
Meminjam inspirasi Warren Buffet, cara bijak investasi adalah “beruntung pada saat membeli”. Dalam ranah berpikir seperti ini, membeli properti membutuhkan beberapa prasyarat penting antara lain tingkat sewa (cap rate), keuntungan saat dijual (capital gain), suku bunga pinjaman dan inflasi. Tentu saja, fundamental berpikirnya adalah “properti berada pada lokasi yang memiliki manfaat hunian dan nilai investasi yang sama-sama tinggi”.
Kuncinya adalah, pertimbangan yang matang dan Anda bisa meminta advis kepada ahlinya.
F.Rach Suherman, CPA
f.suherman@gmail.com
***
